競売の流れ
昨今の社会情勢等により、住宅ローン等の借り入れを滞納して放置した場合、裁判所から「
競売開始決定通知書
」という書類が送られてきます。
競売開始決定の通知が来てから、差し押さえられた不動産の現状調査、競売のスケジュールを知らせる期間入札の通知、競売の入札という流れで進み、この間は概ね半年程度となります。
競売で差し押さえられた不動産が落札されてしまった場合、開札日の約１カ月後に裁判所から売却許可が出され、その後は約１カ月後に不動産を明け渡す必要があります。万が一明け渡さない場合は、裁判所から強制執行となり、強制的に明け渡しが行われます。
競売の落札価格
競売では、一般の市場価格より安く落札されます。その理由としては、
落札前に内見できないため、
明け渡し後に発見された瑕疵などのリスクを買受人が負わなければならない
ためです。その結果、競売による落札の価格は市場価格の５～７割程度になります。
したがって、競売で落札されたとしても、残債が多く残ってしまい、不動産の明け渡し後も返済をし続けるか、
または自己破産するケースが多くあります。
競売に係った不動産を一般の市場で売却
競売に係っても、入札開始日までは、競売の申立人の同意があれば不動産を市場で売却することができます。売却額が債務金額を上回る場合は、問題なく売却できますが、売却額が債務金額に足りない場合は、債権者の同意が必要になります。このように、債権者と交渉した上で売却を行うことを、
任意売却
と呼びます。
任意売却では、普通の不動産と同じように取引を行うため、市場価格で取引を行います。
任意売却
任意売却と競売では、売却価格の違いの他に、以下の違いがあります。
売却金額・・・競売では、市場価格の５～７割程度で取引されるのに対し、
任意売却の注意点
任意売却には、ローンでお困りの方に様々なメリットがございますが、いくつか注意する点があります。
悪質な業者・詐欺行為
物件のご売却にあたりかかる費用は仲介手数料のみとなります。 従いまして、売却が成約し、決済が終わるまでは手数料はかかりません。 しかしながら、裁判所からの通知が来て、動揺している弱みに付け込み、競売を避けるためのコンサルティング料や売却の事前の着手金といった不当な金銭要求する業者があります。物件の手数料は「成約後」となりますので、売却する前から金銭を要求する業者は、詐欺師である可能性が高いです。経験の浅い業者
任意売却は、売主様の意思のみならず、債権者との同意が必要となり、できるだけ有利な条件を債権者から引き出すには、豊富な経験が必要となります。経験の浅い業者ですと、媒介契約という物件の紹介の契約だけして、そのあとは動かず、やがて競売の期限がきて、時間切れでそのまま競売となる可能性が高いです。弊社について
弊社は、埼玉西部・東京多摩地区に特化した会社で、30余年以上の実績を持つコクドグループの一翼を担っております。競売・任意売却の取扱件数は、１００件を超える実績を持ちます。 昨今、任意売却においては弱みに付け込み、コンサルティング料といった不当な金銭要求や、売主様に不利になるような取引を行う悪質な業者が多く見受けられ、このような状況を改善するために、弊社としても新たに任意売却部を創部することになりました。 お困りごとがございましたら、お気軽にご連絡をお待ちしております。